住宅用地の特例措置

宅地のうち住宅用地については、その税負担を軽減するため固定資産税・都市計画税の課税標準に対する特例措置が設けられています。
住宅を新築したときは、届出の必要はありませんが、店舗等を住宅に変えたとき、住宅を店舗等に変えたときなど、住宅用地の利用状況が変わったときは、住宅用地の申告書を資産税課へ提出してください。

• 住宅用地の申告書

1 住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

区分	概要	住宅用地の対象
専用住宅用地	専ら居住の用に供する家屋の敷地として利用されている土地	その土地の全部（ただし、家屋の床面積の10倍まで）
併用住宅用地	店舗兼居宅、事務所兼居宅などの併用住宅で居住部分の割合が1/4以上である家屋の敷地として利用されている土地	その土地の面積（ただし、家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

2 住宅用地の面積

特例措置の対象となる住宅用地の面積は、その土地の面積に次の表の率を乗じて求めます。

家屋の区分	居住部分の割合	住宅用地の率
1　専用住宅	全部	1.0
2　3以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0
3　地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0

3 住宅用地の特例率

住宅用地区分	固定資産税 課税標準額	都市計画税 課税標準額
小規模住宅用地（住宅の戸数×200平方メートルまでの面積）	評価額×1/6	評価額×1/3
一般住宅用地（住宅の戸数×200平方メートルを越える面積）	評価額×1/3	評価額×2/3

※戸数（住居の数）
アパート、マンションなどの共同住宅や2世帯住宅など、1棟に複数世帯が居住する家屋の戸数を数える場合には、各戸に利用上の独立性と構造上の独立性が認められるかどうかによります。一般的には以下の要件を満たすことが必要となります。

1. 玄関、居室、台所、トイレが別々である。（利用上の独立）
2. 壁または扉で間が仕切られており、容易に出入りできない構造となっている。（構造上の独立）

4 特例措置の計算例

【特例措置の計算例1】

土地の面積

300平方メートル

土地の評価額

3,600万円

家屋の種類

専用住宅150平方メートル 1戸建て

住宅用地の率

1.0

住宅用地の面積

150平方メートル×10＝1,500平方メートル（家屋の床面積の10倍）まで住宅用地として認められるので、この土地の場合は、土地の面積に住宅用地の率1.0を乗じた300平方メートルが住宅用地の面積となります。

この土地の場合は、住宅が1戸建っているので土地の面積300平方メートルのうち、200平方メートルが小規模住宅用地となり、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。

課税標準額の計算は次のようになります。

• 小規模住宅用地200平方メートル分
  • 固定資産税課税標準額
    3,600万円×200平方メートル／300平方メートル×1/6＝400万円 … 1
  • 都市計画税課税標準額
    3,600万円×200平方メートル／300平方メートル×1/3＝800万円 … 2
• 一般住宅用地100平方メートル分
  • 固定資産税課税標準額
    3,600万円×100平方メートル／300平方メートル×1/3＝400万円 … 3
  • 都市計画税課税標準額
    3,600万円×100平方メートル／300平方メートル×2/3＝800万円 … 4
• 特例措置適用後の固定資産税課税標準額　1＋3＝800万円
• 特例措置適用後の都市計画税課税標準額　2＋4＝1,600万円 となります。

【特例措置の計算例2】

土地の面積

1,000平方メートル

土地の評価額

18,000万円

家屋の種類

地上6階建ての店舗付き賃貸住宅20戸
店舗部分250平方メートル 住居部分600平方メートル

住宅用地の率

0.75（地上5階以上の耐火建築物である併用住宅で居住部分の面積が2分の1以上4分の3未満に該当）

住宅用地の面積

850平方メートル×10＝8,500平方メートル（家屋の面積の10倍）まで住宅用地として認められるので、この土地の場合は、土地の面積に住宅用地の率0.75を乗じた750平方メートルが住宅用地の面積となります。

この土地の場合は、住宅が20戸建っているので20戸×200平方メートル＝4,000平方メートルまでは小規模住宅用地となるため、住宅用地の750平方メートル全部が小規模住宅用地となります。
また、残りの250平方メートルは非住宅用地となります。

課税標準額の計算は次のようになります。

• 小規模住宅用地750平方メートル分
  • 固定資産税課税標準額
    18,000万円×750平方メートル／1,000平方メートル×1/6＝2,250万円 … 1
  • 都市計画税課税標準額
    18,000万円×750平方メートル／1,000平方メートル×1/3＝4,500万円 … 2
• 非住宅用地250平方メートル分
  • 固定資産税課税標準額
    18,000万円×250平方メートル／1,000平方メートル＝4,500万円 … 3
  • 都市計画税課税標準額
    18,000万円×250平方メートル／1,000平方メートル＝4,500万円 …4

• 特例措置適用後の固定資産税課税標準額　1＋3＝6,750万円
• 特例措置適用後の都市計画税課税標準額　2＋4＝9,000万円 となります。