区画整理Q&A

区画整理Q&A

質問

1.土地区画整理事業とはどんな事業ですか。

  土地区画整理事業とは、無計画に市街化しつつある地域や新たに市街化しようとする地域について、土地区画整理法(昭和29年 法律第119号)に基づいて、土地の区画形質の変更や道路・公園などの公共施設を整備する事業をいいます。

2.事業計画とは何ですか。

   事業計画は、土地区画整理事業ごとに作成する事業の目的や具体的な内容を定めています。この計画には、 施行者の名称(公共団体・組合・個人等)、施行区域、設計の概要(道路や河川の整備内容等)、事業施行期間及び資金計画が定められています。

3.なぜ、土地区画整理事業を行わなければいけないのですか。

        日常生活のなかではいろいろな問題があると思います。
     例えば、

  • 交通事故が多発しているような見通しの悪い交差点
  • 消防活動が困難な狭隘道路
  • 排水施設整備が遅れているため、少量の雨でも冠水する道路
  • 子供が安全に遊ぶことのできる公園がない
  • 建築基準法の制限により新築や建替えができない

などがあげられると思います。
   こうした問題を改善するため、公共施設整備(道路・河川・公園など)や宅地の再配置を行うものです。

4.土地区画整理組合はどのように運営されるのですか。

   土地区画整理組合は、執行機関(理事)、監査機関(監事)、議決機関(総会・総代会)で構成・運営されます。
   なお、組合を設立するには、定款や事業計画について、すべての所有権者等の3分の2以上の同意(人数・面積)が必要です。
   また、通常総会(総代会)は、必ず年に一度開催し、組合運営の状況(事業報告、決算報告)を報告・議決することになっています。

5.総会・総代会とは何ですか。

   総会・総代会は、組合の執行機関からの提案を審議し、議決する機関です。
   総会は組合員全員で組織され、総代会は、組合員の中から選挙によって選ばれた総代(組合によって定数は異なっています。)で構成されています。
   総代会は、総会に代わる議決機関ですが、総会でないと議決できない事項(総代の選挙など)もあります。総会(総代会)は、組合員(総代)の半数以上が出席しないと開くことができず、その議案は、出席者の過半数の賛成で可決されます。

6.土地区画整理組合の組合員はどのような人がなれるのですか。

   組合施行の土地区画整理事業の場合、施行地区内の土地について所有権又は借地権をお持ちの方、共有者、共同借地権者を含めた全ての方がその組合の組合員になります。
   法人名義で土地を所有し又は借地権をお持ちである場合は、その法人も一人の組合員になります。

7.登記名義人が死亡した場合には組合員は誰がなりますか。

   登記名義人が死亡されている場合は、所有権又は借地権を相続した方が権利を継承して組合員となります。

8.土地区画整理事業にかかる事業費用は誰が負担するのですか。

   道路や公園などの整備や建築物の移転などをするために、施行者は下記のような財源をもとに事業費を確保します。

  • 国や地方公共団体(岐阜県や岐阜市)から受ける補助金
  • 重要な公共施設の整備を行うべき地方公共団体等から応分の負担を求める公共施設管理者負担金
  • 宅地の一部を保留地として定め、それらを売却して得る保留地処分金

などがあり、事業計画に定められています。

9.仮換地とは何ですか。

   工事のため必要がある場合、または、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合において、従前の宅地に代えて仮に使用又は収益することができる土地として施行者から指定された土地を仮換地といいます。
   この仮換地の位置・地積などを通知する行為を仮換地指定といいます。

10.仮換地を売買することができますか。

   土地区画整理事業施行中であっても土地の売買には特に制限はありません。
   仮換地を売買する場合は、仮換地に対応する従前の土地を売買する形式を踏み、従前の土地の所有権移転登記を行って、その仮換地の使用収益権を取得することになります。
   なお、売買については、清算金(徴収または交付)の問題もありますので、組合事務所までお問い合わせください。

11.清算金とは何ですか。

   換地設計を行うにあたり、すべての土地を過不足なく配置(換地)することは、現地の状況などにより技術的に困難であります。そのため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために金銭で徴収・交付を行います。この金銭のことを清算金といいます。
   この清算金の額は、工事が概ね完了した事業の最終段階に組合の総会又は総代会の議決により決定します。

12.保留地とは何ですか。

   土地区画整理事業の施行により整備された宅地のうち一部を事業費に充当するために売却したり、一定の目的に使用するために施行者が確保する土地を保留地といいます。
   保留地は、事業計画でその予定地積が定められます。
   保留地の売却は、各組合が定めた保留地処分規程に基づき、入札、抽選や随意契約によって売却します。

13.建築行為等ができるのはいつごろですか。

   土地区画整理事業の施行中に建築行為等を行う場合は、公共施設整備など事業に支障となる場合がありますので、あらかじめ土地区画整理法第76条の許可(岐阜市長が許可します。)を受けなければなりません。
   仮換地指定後、宅地整地や公共施設整備の各工事などが行われた宅地については、建物を建てることが可能となりますので、組合と協議の上、土地区画整理法第76条の許可申請を行ってください。
   なお、建築基準法等の他法令に基づく申請は別途必要です。

14.土地区画整理事業準備地区では建築等に関する制限があるのですか。

   土地区画整理事業の認可以前である準備地区については土地区画整理法の制限はありませんが、事業が認可されますと土地区画整理法の制限が適用されますので、準備地区で建築行為等を計画されている方は事前に当課へご相談ください。なお、土地区画整理事業が都市計画決定されている場合は、施行区域内の土地は都市計画法第53条の建築の制限がかかりますので、事前に都市計画課までお問い合わせください。

15.道路予定地に所有する建物がありますが、補償してもらえますか?

   仮換地が指定されて、従前の宅地にある建築物、その他の工作物や樹木などを仮換地先に移転する必要がある場合には、その移転に係る費用は施行者が補償します。
   なお、補償金額の算定には、地区内の権利者に対して公平性をもって算出するべきであることから、損失補償基準が定められています。

16.仮換地や保留地に建物を建てた場合、その建物登記はどの地番で表示するのですか。              また、その住所はどうなるのですか。

   建物の表示登記は建物所在の地番を表示することになっていますが、この地番は、現に登記されている土地の地番になりますので、その建物の建築された仮換地又は保留地の底地である従前の地番を用いることになります。
   また、住所についても、住居表示の実施前であれば、仮換地または保留地の底地である従前の地番が住所となります。住居表示が実施された地区においては市民課までお問い合わせください。

17.仮換地証明書、底地証明書が必要と言われたが、どこで証明書を発行しているのですか。

   土地区画整理事業区域内で地目変更や建物登記等を行う場合、証明が必要となる場合があります。
   組合施行の場合は、組合で証明書(有料)を発行します。

18.土地区画整理事業区域内の土地は、事業施行期間中に地目変更や分合筆などの登記ができるのですか。

   土地区画整理事業区域内の土地の地目変更や分合筆などの登記は行えますが、換地設計(仮換地地積や清算金の確定など)に影響しますので、登記を行う前には施行者の事前承認が必要となります。
   詳細については、当課および組合までお問い合わせください。

19.税金の優遇措置はありますか。

   土地区画整理事業は公共・公益性の高い事業であるため、税制上において種々の特例措置があります。
   建物などが移転の対象となった場合、施行者から移転補償費が支払われます。これを移転費用に充当した場合、原則として税金がかかりません。ただし、営業に関する補償など通常得るべき収入に対する補償費には、税金がかかります。
   詳細については、組合までお問い合わせください。