終身建物賃貸借事業

岐阜市終身建物賃貸借事業について

　終身建物賃貸借事業とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢者単身・夫婦世帯等が終身にわたり安心して賃貸住宅に居住できる仕組みとして、賃借人が生きている限り賃貸借契約が存続し、死亡した時に終了する賃借人本人一代限りの賃貸借契約を結ぶことができる制度です。この制度を活用して賃貸借事業を行う場合は、あらかじめ市長の認可が必要となります。

終身建物賃貸借の制度の内容

終身建物賃貸借の特徴

賃貸条件

　終身建物賃貸借契約は、次の賃貸条件とする必要があります。

　・公正証書による等書面による契約であること

　・権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること

　・入居者が不正の行為によって賃貸住宅に入居したときは、当該賃貸住宅に係る賃貸借契約を解除すること

　・工事完了前に、敷金及び家賃の全部又は一部を受領しないものであること

　・前払金を受領する場合は、算定の基礎が書面で明示され、かつ、必要な保全措置が講じられること

仮入居契約

　賃借人が希望すれば、終身建物賃貸借契約に先立ち定期借家により1年以内の仮入居が可能です。これは、終身建物賃貸借は終身にわたる長期契約であることから、仮入居により賃借人が住環境等を確認する期間を提供するものです。賃借人は仮入居期間終了時、退去するか終身建物賃貸借契約を締結するか選択することになります。

期間付死亡時終了建物賃貸借契約

　認可事業者は、認可住宅において、一定の期間を定めて、期間の到来又は契約者の死亡のいずれか早い方を契約の終期とする契約を結ぶことができます。賃借人になろうとする者から特に申出があった場合においては、公正証書による等書面によって契約をする建物の賃貸借であって、借地借家法第38条第1項の規定により契約の更新がないこととする旨が定められた期間の定めがあり、かつ、賃借人が死亡した時に終了する「期間付死亡時終了建物賃貸借」とすることができます。

解約事由

 認可事業者による終身建物賃貸借の解約の申入れ

　認可事業者は、次のいずれかに該当する場合に限り、市長の承認を受けて当該賃貸借の解約の申入れをすることができます。

・認可住宅の老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、家賃の価額その他の事情に照らし、当該認可住宅を賃貸住宅の基準等を勘案して適切な規模、構造及び設備を有する賃貸住宅として維持し、又は当該賃貸住宅に回復するのに過分の費用を要するに至ったとき

・賃借人が認可住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みがないことにより、当該認可住宅を適正に管理することが困難となったとき

 賃借人による終身建物賃貸借の解約の申入れ

　賃借人は、次のいずれかに該当する場合には、当該賃貸借の解約の申入れをすることができます。1から3の場合は解約の申入れの日から1ヶ月を経過すること、4の場合は当該解約の期日が到来することによって終了します。

1.療養、老人ホームへの入所その他やむを得ない事情により、賃借人が認可住宅に居住することが困難となったとき

2.親族と同居するため、賃借人が認可住宅に居住する必要がなくなったとき

3.認可事業者が市長の改善命令に違反したとき

4.当該解約の期日が、当該申入れの日から6ヶ月以上経過する日に設定されているとき

賃借人死亡後の同居者の一時居住

　賃借人が死亡した場合、同居者がそれを知った日から1ヶ月を経過する日までの間に限り、当該同居者は引き続き認可住宅に居住することができます。ただし、当該期間内に当該同居者が死亡しもしくは認可事業者に反対の意思を表示し、又は従前の期間付死亡時終了建物賃貸借において定められた期間が満了したときは、この限りではありません。

　引き続き認可住宅に居住する同居者は、認可事業者に対し、従前の建物の賃貸借と同一の家賃を支払う必要があります。

同居配偶者等の継続居住の保護

　賃借人の死亡があった場合において、当該認可住宅に当該賃借人と同居していたその同居配偶者等（賃借人と同居していたその配偶者又は60歳以上の親族）が、当該賃借人の死亡があったことを知った日から1ヵ月を経過する日までの間に認可事業者に対し認可住宅に引き続き居住する旨の申出を行ったときは、認可事業者は、当該同居配偶者等と終身建物賃貸借の契約をしなければなりません。ただし、当該申出に併せて期間付死亡時終了建物賃貸借契約の申出があったときは、当該同居配偶者等と期間付死亡時終了建物賃貸借の契約をしなければなりません。

　期間付死亡時終了建物賃貸借において定められた期間が満了する前に当該期間付死亡時終了建物賃貸借の賃借人の死亡があった場合において、同居配偶者等が、当該賃借人の死亡があったことを知った日から1ヵ月を経過する日までの間に認可事業者に対し認可住宅に引き続き居住する旨の申出を行ったときは、認可事業者は、当該同居配偶者等と当該期間が満了する時まで存続する期間付死亡時終了建物賃貸借の契約をしなければなりません。

　上記により契約する建物の賃貸借の条件については、従前の建物の賃貸借と同一のもの（前払金の額については、その算定の基礎が従前の前払金と同一であるもの）とします。

入居の対象となる方

・高齢者（60歳以上）であること

・単身又は同居者が高齢者親族であること（配偶者は60歳未満可）

住宅の基準

規模及び設備の基準

1.各戸が床面積25m ²（共同利用の場合にあっては、18m ²）以上であること。

2.原則として、各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること。ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保されると市長が認める場合にあっては、各戸が台所、収納設備又は浴室を備えたものであることを要しないものとすることができる。

3.居間、食堂、台所その他の住宅の部分を高齢者が共同して利用する場合にあっては、国土交通大臣が定める基準 ^※（9m ²シェアハウス）

※・住宅全体の面積は、15m ²×入居者の定員＋10m ²以上

　・専用居室の入居者は1人

　・専用居室の面積は、9m ²以上（造り付けの収納の面積を含む。）

　・共用部分に、居間・食堂・台所、便所、洗面設備、浴室又はシャワー室、洗濯室又は洗濯場を設ける

　・便所、洗面設備、浴室又はシャワー室を、居住人数概ね5人につき1箇所の割合で設ける

加齢対応構造等の基準

 新築の場合

・床は段差のない構造のものであること。
・廊下の幅は78cm以上であること。
・居室出入口幅は75cm以上、浴室出入口幅は60cm以上。
・浴室の短辺は130cm以上、面積は2m ²以上。
・住戸内の階段の各部の寸法は、

　T≧19.5

　R／T≦22／21

　55≦T＋2R≦65
・共用階段の各部の寸法は、

　T≧24

　55≦T＋2R≦65
・便所、浴室及び住戸内階段には、手すりを設けること。
・階数三以上である共同住宅はエレベーターを設置。
・その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。

既存住宅の場合

・便所、浴室及び住戸内の階段には、手すりを設けること。
・その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。

手続きの流れと必要書類

　事前に担当課までご相談ください。

事業認可申請

　事業認可申請に必要な書類は次のとおりです。（正副各1部提出してください。）

　様式はページ末尾に掲載しております。

1	事業認可申請書(様式第1号)
2	（1）新築の場合 　縮尺、方位、間取り、各室の用途及び施設の概要を表示した各階平面図 （2）既存住宅の場合 　賃貸住宅の規模及び設備の概要を表示した間取図 ※（1）、（2）とも加齢対応構造の状況等を記載しているもの
3	高齢者の居住の安定確保に関する法律第 54条第 1項第二号から第七号までに 掲げる基準に適合することを誓約する書面（様式第2号）
4	昭和 56年 5月 31日以前に新築工事に着工したものである場合 新耐震基準等を満たすことが確認できる書類

事業の変更認可申請

　認可を受けた事業の変更をしようとするときには、市長の認可が必要となります。事業の変更認可申請に必要な書類は次のとおりです。（正副各1部を提出してください。）

1	事業変更認可申請書（様式第4号）
2	事業認可申請時の書類のうち変更に係る書類

解約の申入れ

　認可を受けた事業者が終身建物賃貸借の解約の申入れをするときには、市長の承認が必要となります。解約の申入れに必要な書類は次のとおりです。

1	賃貸借解約申入れ承認申請書（様式第6号）
2	解約事由が生じたことを証する書類等

管理・報告

　認可住宅は次のように管理することが必要です。

・認可事業者は、当該賃貸住宅の管理を自ら行うこと（管理業務者に当該賃貸住宅の管理を委託する場合を除く）

・賃貸住宅の修繕が計画的に行われるものであること

・賃貸住宅の賃貸借契約書、家賃及び敷金の収納状況を明らかにする書類、その他賃貸住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること

　認可を受けた事業者は、認可住宅の毎年2月1日現在までの過去1年間の管理状況を当該年度の2月末日までに市長に報告してください。【管理状況報告書（様式第8号）】

地位の承継

一般承継の場合

　認可を受けた事業者の一般承継人は、当該認可事業者が有していた事業の認可に基づく地位を承継します。この場合、事業の認可に基づく地位を承継した者は、遅滞なく市長に届け出る必要があります。必要な書類は次のとおりです。

1	終身建物賃貸借事業地位承継届（様式第9号）
2	地位の承継を証する書類

特定承継の場合

　認可を受けた事業者から認可住宅の敷地の所有権その他当該認可住宅の設備及び管理に必要な権限を取得した者は、市長の承認を受けて当該認可事業者が有していた事業の認可に基づく地位を承継することができます。地位承継承認申請に必要な書類は次のとおりです。

1	終身建物賃貸借事業地位承継承認申請書（様式第10号）
2	地位の承継を証する書類

事業の廃止

　認可を受けた事業者は、当該認可を受けた事業を廃止するときは、市長に届け出る必要があります。

1	終身建物賃貸借事業廃止届(様式第14号)

（注意）

　事業の廃止を行っても、廃止前にされた建物賃貸借契約の効力には影響を及ぼしません。

関係法令等

・高齢者の居住の安定確保に関する法律関係条文等（外部サイト：国土交通省ホームページ）

・終身建物賃貸借標準契約書（外部サイト：国土交通省ホームページ）

・岐阜市終身建物賃貸借事業認可事務取扱要綱( pdf ： 54KB )

　（様式第1号）事業認可申請書（( Word ： 116KB )／( pdf ： 70KB )）

　（様式第2号）誓約書（(( Word ： 48KB )／( pdf ： 48KB )）

　（様式第4号）変更認可申請書（( Word ： 55KB )／( pdf ： 48KB )）

　（様式第6号）解約申入れ承認申請書（( Word ： 53KB )／( pdf ： 31KB )）

　（様式第8号）管理状況報告書（( Word ： 54KB )／( pdf ： 31KB )）

　（様式第9号）地位承継届（( Word ： 61KB )／( pdf ： 34KB )）

　（様式第10条）地位承継承認申請書（(( Word ： 61KB )／( pdf ： 36KB )）

　（様式第14号）廃止届（( Word ： 54KB )／( pdf ： 26KB )）

・大家さんのための終身建物賃貸借契約の手引き（外部サイト：国土交通省ホームページ）